Les cahiers des charges de cession des terrains aménagés en ZAC.

Commande d u Groupe central des villes nouvelles . Publication dans les Cahiers du GRIDAUH n°3 en 1999

Etude réalisée par Patrice VALADOU
 

Commande du Groupe central des villes nouvelles

Publication dans les Cahiers du GRIDAUH n°3 en 1999.

Dans les opérations de ZAC, deux types de cahiers des charges de cession peuvent s'imposer ; soit séparément ; soit cumulativement, venant ainsi se superposer, de telle manière qu'ils peuvent apparaître comme ne formant qu'un seul acte.

D'une part, le code de l'expropriation impose aux expropriants des clauses types dans le but de préserver l'objet pour lequel les terrains ont été expropriés (art. L. 21-1, 2° c. expr.). D'autre part, qu'il y ait ou non recours à l'expropriation, le code de l'urbanisme prévoit, spécialement à l'attention des aménageurs de ZAC, qu'ils peuvent imposer aux acquéreurs des terrains équipés, des prescriptions définies par des cahiers des charges annexés aux contrats de cession, et d'autres formes de mise à dispositions (art. R. 311-19).

La condition juridique des terrains équipés et cédés (ou mis à dispositions des utilisateurs) dépend tout autant des normes d'urbanisme applicables, que des contrats passés entre les aménageurs et acquéreurs ou preneurs.

La nature de ces actes, leur place dans l'ordonnancement juridique sont complexes, parfois incertaines, et n'ont jusqu'à présent guère donné lieu à analyse.
Pourtant, la sécurité juridique de la phase finale des opérations d'aménagement que constitue la cession des terrains équipés, et le devenir de ces opérations dépendent en grande partie des conclusions qui peuvent être tirées d'une telle analyse.

Dans cette perspective, l'étude examine successivement :
- la nature et la portée des cahiers des charges de cession
- leur effectivité contractuelle
- leur articulation avec les documents d'urbanisme.