La réversibilité des bâtiments est un concept visant à anticiper dès la conception d’un bâtiment sa capacité à changer de destination durant l’entièreté de son cycle de vie.
Ce concept présente aujourd’hui un intérêt particulier, notamment en raison du contexte actuel marqué par la volonté de faire évoluer l’environnement urbain et la société. L’idée étant que l’immeuble irréversible ne soit plus le modèle à privilégier, la réversibilité des bâtiments apparait comme une véritable innovation dans le domaine de l’immobilier et de l’urbanisme.
En effet, elle garantît une multitude d’enjeux prometteurs pour l’avenir, notamment la lutte contre le réchauffement climatique. Ainsi, en évitant la démolition et en limitant de ce fait la consommation de matières premières, elle favorise la réduction de l’empreinte carbone. Également, elle permet de lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Par ailleurs, elle apporte une réponse à la problématique de l’obsolescence des immeubles de bureaux en prévenant leur vacance et peut contribuer non seulement à empêcher la création de villes dortoirs ou encore de villes désertes en dehors des heures de travail mais aussi à faire face à la pénurie de logements, représentant aujourd’hui une des principales préoccupations en France.
Toutefois, sa mise en œuvre s’avère en réalité plus complexe qu’elle n’y parait. En effet, certains professionnels émettent des réserves concernant un tel dispositif qui bouleverserait leurs pratiques
Qui plus est, le déploiement de l’immeuble réversible se heurte à un certain nombre de contraintes pluridisciplinaires et suscite de nombreuses interrogations. Parmi celles-ci, se posent les questions suivantes : Quelle va être l’incidence fiscale sur un tel projet ? S’agit-il d’un projet économiquement rentable ? Comment est appréhendé la réversibilité des bâtiments d’un point de vue assurantiel ? Comment s’apprécie-t-elle au regard de la règlementation technique ? Comment la législation relative au changement d’usage s’y applique-t-elle ? Enfin, la question fondamentale est celle du contrôle du changement de destination. En effet, par principe, tout changement de destination est soumis soit à permis de construire soit à déclaration préalable. Or, le dilemme est que les règles d’urbanisme ne cessent d’évoluer dans le temps, ce qui peut conduire à une situation où, du fait d’une modification de ces règles, il deviendrait impossible de changer la destination d’un bâtiment ayant pourtant été construit réversible.
Le défi est donc de lever les obstacles juridiques à la mise en œuvre effective de la réversibilité des bâtiments et d’en définir un cadre juridique ad hoc. Il s’agit plus particulièrement d’envisager la création d’un régime spécifique d’autorisation d’urbanisme qui permettrait de pouvoir changer la destination d’un bâtiment autorisé, postérieurement à sa construction, sans avoir à demander un permis de construire ou déposer une déclaration préalable. Dans cette optique, plusieurs outils expérimentaux ont été instaurés tels que le permis à double état, le permis d’innover ou encore le permis d’expérimenter. C’est en prenant exemple sur ces dispositifs innovants que les acteurs de l’immobilier appellent désormais à la création d’un permis réversible, ou, selon les termes d’une proposition formulée lors du 119e Congrès des notaires de France de septembre 2023, d’un permis multi-destinations.
L’ambition de cette étude présentée au jury du prix de mémoire du Gridauh est précisément de dresser un état des lieux des enjeux autour de l’immeuble réversible ainsi que des raisons pour lesquelles le droit paraît aujourd’hui inadapté à sa mise en œuvre effective, et d’esquisser les grandes lignes d’un régime juridique qui permettrait de développer ce type d’immeuble.
La réversibilité des bâtiments : Un enjeu d'avenir en progression
