L'exécution des permis indivisibles
Si le principe selon lequel « un ensemble indivisible doit faire l’objet d’un permis unique » n’a connu durant longtemps aucune exception, l’arrêt Ville de Grenoble – rendu par le Conseil d’Etat le 17 juillet 2009 – en admettant qu’un ensemble immobilier unique puisse faire l’objet de permis distincts a ouvert une « brèche dans le principe d’unicité de construire », brèche dont les conséquences apparaissent encore mal maîtrisées.
Jusqu’à cette jurisprudence, le lien entre indivisibilité de l’ensemble immobilier et indivisibilité du permis était clair : il passait par la délivrance d’un permis unique, permettant de garantir la conformité de l’ensemble du projet aux règles d’urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance, mais également une exécution d’ensemble.
Si cette règle pouvait poser problème aux maîtres d’ouvrages participant à la réalisation d’un même ensemble immobilier, les contraignant à solliciter la délivrance d’une seule autorisation d’urbanisme, du moins était-elle en accord avec les impératifs de protection du droit de l’urbanisme.
Mais la jurisprudence Ville de Grenoble est venue rompre le lien indéfectible existant entre indivisibilité de l’ensemble immobilier et unicité du permis de construire.
La difficulté d’une telle configuration tient à ce que la délivrance de plusieurs permis n’a pas pour effet d’effacer le lien d’indivisibilité existant entre les constructions. Certes, le Conseil d’État se garde bien d’utiliser le terme « d’ensemble indivisible », lui préférant celui d’« ensemble immobilier unique » pour éviter un paradoxe manifeste – un ensemble indivisible faisant l’objet de plusieurs permis serait donc divisible ? – mais le paradoxe n’est sauvé qu’en apparence. Car si l’instruction globale permet de vérifier que « le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis » au stade de la délivrance, la question se pose du maintien de cette garantie au niveau de l’exécution des permis : comment, en effet, articuler leur caractère à la fois « indépendant » et « indivisible » ?
La jurisprudence n’en ayant pour le moment pas précisé le régime, la présente étude tente de soulever, de manière non exhaustive – tant le sujet est vaste – les problématiques que peuvent soulever l’exécution de ces permis « indivisibles », en s’appuyant sur le régime du permis « indivisible » classique.
L’étude s’articule en trois parties : la première traite du problème de la péremption des permis indivisibles. La deuxième vise à examiner dans quelle mesure la jurisprudence Ville de Grenoble a ouvert la porte au transfert partiel du permis de construire de l’ensemble immobilier unique. Enfin, la dernière partie aborde la question de l’achèvement de l’ensemble immobilier unique dans le cadre de ces permis indivisibles.
